Česta pitanja

• Što je upravljanje nekretninama - zgradama i zašto je ono nužno?

  Upravljanje nekretninama je djelatnost usmjerena očuvanju i povećanju vrijednosti nekretnina. Nekretnine u naravi uvijek predstavljaju najvrijedniji dio imovine pojedinca i zajednice, te se takva djelatnost mora obavljati sa najvećom mogućom pažnjom zbog njenog utjecaja na sigurnost i udobnost stanovanja, kao i na utjecaj na tržište nekretnina. Naime, stanovi i poslovni prostori u zgradi kojom se kvalitetno upravlja imat će veću tržišnu vrijednost od onih u zapuštenim i neodržavanim zgradama. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

• Što je međuvlasnički ugovor?

  Međuvlasnički ugovor uređuje odnose između suvlasnika zgrade u vezi upravljanja, održavanja i korištenja zgrade. U prilogu međuvlasničkog ugovora se nalazi popis suvlasnika sa suvlasničkim udjelima (površinama stanova i prostora čiji su vlasnici) i udjelima u troškovima održavanja i popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

• Što je ugovor o upravljanju?

  Ugovor o upravljanju zgradom uređuje međusobne odnose suvlasnika i upravitelja zgrade. U prilogu ugovora o upravljanju zgradom se nalaze: program održavanja zgrade (za godinu u kojoj se potpisuje ugovor) i zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade na upravljanje. 

• Kako se sklapa ugovor o upravljanju zgradom?

  Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade. Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.

• Koje poslove obavlja upravitelj?

  Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

  • organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju

  • obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik

  • utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik

  • organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu

  • raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom

  • upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti

  • osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu

  • uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika

  • iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela

  • zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti

  Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to: puknuće vodovodne instalacije, puknuće ili propuštanje kanalizacije te propuštanje u plinskom i toplinskom sustavu. U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući nedjelje, državne blagdane i neradne dane.

  Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati i poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti Upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.

• Što je pričuva te kako se obračunava i prikuplja?

  Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.

  Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

  Sredstva zajedničke pričuve nisu namijenjena održavanju posebnih dijelova zgrade, nego isključivo zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine.

• Što su zajednički dijelovi i uređaji zgrade?

  Zajednički dijelovi i uređaji zgrada definirani su čl. 3. Uredbe o održavanju zgrada (N.N. 64/97), a smatraju se osobito: 

  • nosiva konstrukcija zgrade

  • pokrov

  • zajedničke terase

  • pročelja zgrade

  • krovna i ostala limarija

  • dimnjaci

  • zajednička stubišta

  • dizala

  • požarni prilazi

  • zajedničke instalacije kanalizacije, plina, vode, struje i grijanja itd.

• Moram li stvarno plaćati pričuvu?

  Svi suvlasnici su prema međuvlasničkom ugovoru dužni plaćati pričuvu bez obzira na to da li su potpisali međuvlasnički ugovor ili nisu. Ukoliko pojedini suvlasnik ne plaća pričuvu, zakonska obaveza upravitelja zgrade je da pokrene postupak prisilne naplate neplaćenog iznosa pričuve.

• Može li upravitelj zgrade samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve?

  Upravitelj zgrade ne može samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve niti podizati gotovinu sa transakcijskog računa zgrade. Upravitelj zgrade sukladno ugovoru o upravljanju provjerava i supotpisuje naloge za plaćanje računa održavanja zgrade izvođačima radova zajedno sa ovlaštenim predstavnikom suvlasnika zgrade. Banka na kojoj se nalazi transakcijski račun zgrade može izvršiti isplatu sredstava sa računa zgrade samo ako su nalog za isplatu potpisali ovlaštena osoba i upravitelj. Izvještaj sa popisom svih isplata sa transakcijskog računa zgrade na kraju godine dobiju svi suvlasnici zgrade.

• Koji je postupak promjene visine zajedničke pričuve?

  Visina zajedničke pričuve mijenja se na način da se Upravitelju dostavlja suglasnost većine suvlasnika za promjenu visine pričuve. Upravitelj na temelju suglasnosti izrađuje aneks Međuvlasničkog ugovora i poziva ovlaštenog predstavnika suvlasnika na potpisa istog.

• Koliko iznosi naknada upravitelju?

  Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Iznos se izračunava na osnovu koeficijenta održavanja po jednom kvadratnom metru korisne površine svih stanova i drugih prostora zgrade. Naknadu upravitelju, zgrada isplaćuje mjesečno na osnovu ugovora o upravljanju na transakcijski račun upravitelja zgrade.

• Da li zgrada mora biti osigurana?

  Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.